Povezivanje ZK i KPU, te upis vlasništva posebnog dijela nekretnine

(proširenje ovlasti upravitelja zgrade)

Uvod

Upis vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva) u zemljišnu knjigu i nadalje predstavlja slabu točku zemljišnoknjižnog sustava u Republici Hrvatskoj, zbog same činjenice da je veliki dio etažnog vlasništva još uvijek neupisan u zemljišnoj knjizi.

Naime, budući da upis vlasništva i drugih stvarnih prava provedenih u Knjizi položenih ugovora ( u koju su upisani stanovi otkupljeni prema odredbama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo NN 27/91,33/92,43/92 itd.), osigurava sve pravne posljedice upisa u Glavnu knjigu, na strani vlasnika posebnih dijelova zgrada do sada nije postojao ni pravni ni stvarni interes za pokretanje postupka radi upisa zgrade na građevinskoj čestici, a nakon toga upisa svih njezinih posebnih dijelova u Glavnu knjigu. Jednostavno rečeno, vlasnici posebnih dijelova mogli su temeljem postojećeg upisa u Knjigu položenih ugovora svoj stan darovati, prodati ili založiti, odnosno provoditi sve radnje vezane za pravni promet nekretnina.

Budući da takvo ponašanje vlasnika posebnih dijelova zgrade ne doprinosi načelu povjerenja u zemljišnu knjigu kroz istinitost i potpunost upisa, a imajući u vidu odredbu čl. 1. ZZK prema kojem se o pravnom stanju nekretnina na području Republike Hrvatske mjerodavnom za pravni promet vode zemljišne knjige, Zakonodavac je smatrao da je Upravitelj jedini sigurni i poznati subjekt koji zna, koji može i ima kapacitete da bude nositelj poslova povezivanja knjiga.

Zakon o izmjeni i dopuni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ( nn br. 153/09 )

Stanje nezainteresiranosti vlasnika posebnih dijelova za sređivanjem ZK (zbog gore navedenih mogućnosti), između ostalog razlog je zašto je Zakonodavac donio najnoviju novelu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br.153/09), kojom se određuju nove proširene ovlasti upravitelja zgrade sadržane u članku 379. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, itd.). Temeljem navedene novele upravitelj zgrade dužan je pokrenuti postupak upisa neupisanih zgrada kojima upravlja kao i posebnih etažnih dijelova u zemljišne knjige , i to onih zgrada koje su izgrađene prije 1.siječnja 1997.g. kad je donesen Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Postupak povezivanja dužan je pokrenuti u roku od tri godine od dana stupanja na snagu Zakona, odnosno do 29. prosinca 2012.g.

Novim ovlastima upravitelj u ime i za račun suvlasnika doprinosi sređivanju zemljišne knjige, kao i pravnoj sigurnosti samih suvlasnika, jer ulaskom u Europsku uniju za pravni promet nekretnina neće vrijediti isprave iz knjige položenih ugovora. Također, mišljenja smo da je samo pitanje dana kada će banke kao kreditori ili kupci stanova početi uspoređivati stanje KPU sa stanjem zemljišne knjige i potom zahtijevati usklađene podatke kao preduvjet bilo kojem pravnom poslu.

Zakon o izmjeni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (nn br. 143/12)

NAVEDENIM ZAKONOM POSTUPAK POVEZIVANJA ZEMLJIŠNE KNJIGE I KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA PROLONGIRAN JE DO 31.PROSINCA 2015 g.

Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine(nn 60/10)

Pravilnikom o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (NN br. 60/10), koji je stupio na snagu u svibnju 2010. g., uređuje se i detaljnije propisuje postupak povezivanja knjige položenih ugovora i zemljišne knjige koji je u ime i za račun suvlasnika ovlašten i obvezan pokrenuti upravitelj.

• već upisanih vlasnika
• izvanknjižnih vlasnika koji svoje poslovne prostore nisu smjeli upisati u KPU
• izvanknjižnih vlasnika koji nisu mogli dokazati neprekinuti pravni slijed dokumentacije ili im je dokumentacija bila manjkava

• nije potrebna potvrda tijela nadležnog za graditeljstvo kojom se potvrđuje da su posebni dijelovi samostalne uporabne cijeline, što može isključiti izradu plana posebnih dijelova ( etažni elaborat)
• podaci o posebnim dijelovima mogu biti preuzeti iz podataka kojima raspolaže upravitelj (popis posebnih dijelova prema kojem se plaća pričuva)
• nije potrebno očitovanje volje svih vlasnika posebnih dijelova
• isprave koje se prilažu kao dokaz na temelju kojeg se upisuje izvanknjižni vlasnik ne moraju biti perfektne

Upravo stoga Pravilnik propisuje i obvezno održavanje sudske rasprave i primjenu odredaba pojedinačnog ispravnog postupka, koji je poseban zemljišnoknjižni postupak, i u kojem sud može odlučiti o nečijem pravu upravo u slučaju kada stranka ne raspolaže svim potrebnim ispravama. Pravilnik propisuje i mogućnost održavanje rasprave na licu mjesta, kako bi sudu olakšao donošenje odluke. Uz to sud ima mogućnost na raspravu pozvati i sudske vještake građevinske, geodetske ili koje druge struke, kako bi razjasnio eventualne nedoumice.

Predmet postupka

Pravilnikom je određeno koje se radnje mogu smatrati predmetom postupka povezivanja, a to je:

• upis katastarske čestice
• upis promjene izgrađenosti
• upis posebnih dijelova
• upis prava vlasništva na posebnim dijelovima

Pokretanje postupka povezivanja podrazumijeva:

• prikupljanje potrebne dokumentacije iz ureda za katastar, zemljišne knjige, gradskih ureda i dr.
• sačiniti ispravu u kojoj će pobrojati sve posebne dijelove nekretnine i nositelje prava nad istim
• izradu i potvrđivanje geodetskog elaborata u slučaju da je katastarska čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi
• prikupljanje vlasničke dokumentacije za vlasnike koji nisu upisani u knjigu položenih ugovora ili zemljišnu knjigu
• podnošenje prijedloga za provedbu zemljišnoknjižnom sudu.
• u ime suvlasnika sudjelovati u postupku

Rasprava pred zemljišnoknjižnim sudom

Pravilnikom je određeno da zemljišnoknjižni sud provodi raspravu u najkraćem mogućem roku, a najkasnije u roku od 60 dana od dana podnošenja prijedloga.

Na raspravu u postupku povezivanja pozivaju se osobe koje su podnijele prijedlog, upravitelj zgrade i osobe koje nisu upisane kao vlasnici posebnih dijelova u zemljišnoj knjizi odnosno knjizi položenih ugovora.

Rješenje zemljišnoknjižnog suda

Zemljišnoknjižni sud određuje upis katastarske čestice, zgrade i svih posebnih dijelova u zgradi, kao i vlasništvo na posebnim dijelovima, te zatvaranje poduložaka u knjizi položenih ugovora.

Ukoliko pojedini vlasnici nisu bili upisanu u knjigu položenih ugovora odnosno zemljišnu knjigu, a u postupku povezivanja nisu dostavili vlasničku dokumentaciju ili dostavljena dokumentacija nije podobna za upis u zemljišnu knjigu, zemljišnoknjižni sud donijet će odluku o upisu na raspravi ili će upisati zadnjeg vlasnika za koji sud nedvojbeno može utvrditi pravo vlasništva.

Kada sud ne može utvrditi pravo vlasništva na posebnom dijelu upisat će vlasništvo Republike Hrvatske.

Dostava rješenja zemljišnoknjižnog suda

Rješenje doneseno na raspravi dostavit će se svim upisanim vlasnicima posebnih dijelova, a ujedno će se objaviti i na oglasnoj ploči zgrade za koju je proveden postupak.

Troškovi postupka

Troškove vezane za postupak povezivanja snose svi suvlasnici. Naplaćuju se iz sredstava zajedničke pričuve zgrade a odnosu se na poslove geodeta, sudskih vještaka građevinske struke, odvjetnika, upravitelja kao i na sudske i upravne pristojbe te druge nužne troškove postupka.

Za podrobnije informacije vezane uz postupak povezivanja ZK i KPU molimo da se javite Općoj službi ZadarStana.